第三支箭股权融资或许值得期待，改善资产负债表、支持股权融资。优质企业在获得信贷、债券融资之后，客观上存在降杠杆需求。2022 年金融街论坛年会是近些年首次提出改善优质房企资产负债表，支持涉房企业并购重组、股权融资等表述，稳融资第三支箭或许值得期待（即股权融资）。改善资产负债表主要以降杠杆、增加流动性、降低融资成本、提高期限匹配度等为目的，可以包括多种方式，例如增加资本金、资产负债出表、提高长期资金来源等。
本次年会提出改善优质房企资产负债表，或许意味着优质地产公司有望迎来股权融资、资产证券化等融资的时间窗口期。
楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清、修复、增长并存的局面。1）行业销售端，未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶，但仍然具有支撑，按1-9 月增速测算，2022 年全年商品住宅销售面积预计达到12 亿平左右，或已在需求中枢附近。2）出清：负债驱动型的非国企目前出险比例较高，合同负债/有息负债在1.6 以下的房企未出险比例仅约12.5%。3）修复：优质民企信用资质有望逐步修复，受益于稳楼市、担保发债等政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开始企稳回升；4）增长：稳健型民企、积极型国央企10 月份销售额已经实现单月正增长。
投资建议：政策组合拳持续发力，看好地产板块行情持续性，配置重点关注三条思路，优质民企信用修复、行业见底复苏、区域格局优化。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳，我们认为目前政策已形成组合拳，销售正处于磨底阶段，楼市在政策组合拳之下是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路：1）优质民企（包括混合所有制房企）信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；2）天地源、滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展；3）行业见底复苏带来的β 行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企。
风险提示
政策施行效果不及预期、疫情恶化。
