吴老师讲股：万科、融创中国等地产股拉升后，中长期能走多远？3 大生存逻辑与转型标的布局指南

核心逻辑：作为国企房企，万科、保利发展无 “债务违约风险”，且在绿色建筑、长租公寓等转型赛道布局早、成效显著，同时具备稳定的分红能力，是中长期投资的 “压舱石”；

转型成效：

估值空间：当前万科 PE 9.2 倍，保利发展 PE 8.5 倍，低于历史平均 12 倍 PE；若转型业务营收占比提升至 25%，估值可修复至 12 倍 PE，万科目标价 16.5 元（当前 13.8 元），保利发展目标价 18 元（当前 14.5 元），中长期涨幅 30%-35%；

操作策略：适合风险偏好低、投资周期 3-5 年的投资者，可在股价回调至 5 日均线（万科 13.5 元、保利发展 14 元）时分批建仓，总仓位不超过 20%，长期持有并享受分红，无需频繁操作。

核心逻辑：融创中国是少数完成债务重组的民企龙头，2025 年 11 月境外债务重组方案获 95% 债权人同意，2026 年 Q1 完成重组后，将彻底摆脱 “违约风险”；同时其 “文旅 + 地产” 转型具备差异化优势，中长期有估值修复弹性；

转型成效：融创文旅 2025 年营收达 98 亿元，占总营收的 12%，其 “融创乐园” 在 2025 年国庆假期接待游客量同比增长 45%，毛利率达 38%，显著高于传统地产开发的 25%；

估值空间：当前融创中国股价 1.8 港元，对应市净率 0.4 倍，远低于行业平均 0.8 倍；债务重组完成后，市净率有望修复至 0.7 倍，对应股价 3.15 港元，中长期涨幅 75%；若文旅业务营收占比提升至 20%，估值可进一步修复至 0.9 倍市净率，股价达 4.05 港元；